| 问题 | 上海房屋合同纠纷律师：房产交易违约的特点及成因 |
| 释义 | 一、房产买卖毁约的特点 1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房产转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房产过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房产余款或不协助办理房产过户手续，由此产生纠纷。 2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房产出售的过程中，因此类房产无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。 3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房产与两位购房者签订房产买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房产尚未办理过户手续时，以该房产向银行进行抵押贷款，造成买受人因房产进行了抵押登记而无法办理过户手续。房产共有人称房产买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房产买卖合同无效。该房产通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。 4、房产承租人以卖房人转让房产前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房产买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。 5、卖房人以未告知房产抵押权人转让房产为由，要求确认房产买卖合同无效。 二、房产买卖毁约的原因 1、制度存在漏洞。房管部门对房产所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房产只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。 2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。 3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、律师费或者违约代价要远远小于胜诉获得的房产涨价收益。 林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中善于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。 www.shfangchanls.com |
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