| 问题 | 预告登记抵押权的效力 |
| 释义 | 抵押权预告登记具有的法律效力： （一）预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。 （二）预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。 （三）预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。 （四）抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权。 一、预告抵押登记的流程是怎样的 （一）取得，签定并及时去房地产管理部门进行合同备案 1、取得商品房预售面积； 2、准备已备案户型图及房号等； 3、签定商品房买卖合同并送交备案； 4、房产局指定工作日满取回已，存档。 （1）若房款缴清，则直接准备相关资料办理预告登记及房产证。 （2）若需办理银行按揭，则需要客户准备银行按揭材料，加已送交按揭银行相关部门进行审核，审核完毕通知客户到银行签定，都取回并加盖公司公章，送交银行一份，一份交客户，一份用于房产局按揭。 （三）办理 1、取回房产局并进行盖章； 2、开发商证明及其经办人证明； 3、及经办人委托书； 4、预收客户； 5、客户携带身份证明，经办人携带相关资料前往房产局办理手续，资料完毕直接送交审核； 6、工作日满房产局通知缴费并领取预告登记证明，将收据交还客户。 （四）办理房产抵押权预告登记 1、取回房产局并进行盖章； 2、抵押权人（银行）的相关证明及经办人证明； 3、开发商的相关证明和经办人证明； 4、及其经办人委托书； 5、预收客户抵押； 6、客户携带身份证明，去房产局审核并签定申请书； 7、签完由房产局开具证明，持证明及其他相关资料去缴纳契税； 8、将缴款收据及其他资料送回房产局，进行审核； 9、工作日满房产局通知缴费并领取抵押预告登记证明，将抵押预告登记费收据交还客户 （五）将办理完毕的抵押预告登记证明送交银行，由银行放款。 （六）办理房产证 第一步是公司分户房产证； 第二步是由公司的房产证过户到业主名下。 二、预告抵押登记能否实现抵押权 抵押权预告登记属于抵押，可以实现抵押权。 预抵押登记制度，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 |
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