| 问题 | 预售商品房再转让的立法建议 |
| 释义 | 预售商品房再转让的行为原本属于民(商)事行为的范畴。按照意思自治这个传统民法的基本理念，只要再转让行为符合民法的一般规定就应该合法有效。但实践证明，仅仅将再转让行为置于民法的调整之下是不够的，因为民法所提倡的最大限度意思自治会导致过度炒卖楼花，而损害交易当事人的利益、危害房地产市场以及资本市场的健康运行。因此，政府有必要对预售商品房再转让予以干预，有必要把再转让行为纳入经济法的调整框架[8]。 但是，在一个市场经济的条件下，政府对经济的干预必须适度，并且采取法律形式。实践中，适度的炒卖楼花有利于房地产市场的成长和资本市场的盘活。因此，政府要做的，不是禁止预售商品房的再转让，而是在立法层面把再转让行为纳入有限意思自治的经济法调整之下。这种有限意思自治已经超出了传统民法利用公序良俗和诚实信用对意思自治原则的第一层限制，而是根据经济法的价值取向，以规定法律行为的有效要件来对某种具体合同予以适当限制[9]。可以从以下几点加以规范： 首先，确立变更登记制度。既然房地产法要求商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，那么，转让预购商品房应办理变更登记手续。如南京市房地产交易有关细则规定：预购人在登记备案之后、竣工前转让在建房，当事人应自合同签订后10日内，向市、县房地产部门办理变更登记[10]。 其次，限制商业炒作[11]。在楼花市场中，容易出现少数经济实力雄厚的大炒家垄断市场的情况。对这种不正当的竞争行为应当加以适当的限制。在香港政府为限制不正当炒卖行为曾采取一些措施，如：规定每位登记的买房者只可购买一个单元住房;房地产商须在买方实际选楼前进行重新编排登记号码，此项规定意在限定投机商抢先购买楼花，从而满足真正需要住房的居民;又如，限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购楼花和转让楼花等。我们可借鉴他人的一些措施，完善房地产交易立法，对楼花市场中的不正当行为进行限制。另外，加强楼花转让市场的税务征收管理，通过对再转让的获利进行征税，来控制、调节楼花交易[12]。 总而言之，在我国推行依法治国的治国方略下，我们要力求立法尽可能的完善，完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中，我们应完善立法，明确违法所应担负的法律责任，并辅以严厉地惩处措施，使其不能、不敢、不愿也不想违法，立法被完全执行，不要让不法奸商钻了法律的空子，让法律成为不法奸商的保护伞，更不要让人民群众的合法权益受到侵害，这才是法律的真正目的所在。 |
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