| 问题 | 如何处理开发商未过户的一房二卖？ |
| 释义 | 一房二卖中，后一次买卖合同有效且买受人已取得房屋所有权，前一次买卖合同只能追求赔偿，无法继续履行。若出卖人在先一次买卖后再与后一次买受人签订合同，则后一次合同无效，出卖人需赔偿后一次买受人。若两次买卖均未完成过户登记，则房屋所有权仍属于出卖人，两次买卖合同效力相同。 法律分析 1、在一房二卖中，卖房人先后与不同两个的买受人订立合同后，对后面的买受人履行了合同义务，办理了房产过户的登记手续的相关情形。 在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。而前一个购房者只能主张开发商返还购房款、赔偿损失，不能主张购房合同继续履行。 2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。 由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，所以后一个合同是无效的。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人进行赔偿。 3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。 在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异。 拓展延伸 解决开发商未过户的一房二卖引发的法律纠纷 解决开发商未过户的一房二卖引发的法律纠纷是一个复杂而关键的问题。在这种情况下，首先需要进行详细的调查和核实，以确定开发商是否存在违约行为。如果开发商确实未按照合同约定进行过户，您可以采取以下步骤解决纠纷：首先，与开发商进行沟通并提出书面通知，要求其履行过户义务。如果开发商拒绝或无法解决问题，您可以寻求法律援助，咨询律师并提起诉讼。在诉讼过程中，您需要准备充分的证据，包括合同、支付凭证、通信记录等，以支持您的主张。法院将根据相关法律和事实判断，作出对双方公正合理的裁决。请注意，法律程序可能会耗费时间和精力，因此建议您在解决纠纷前仔细评估利弊，并与专业律师合作。 结语 在一房二卖中，根据不同情形，前后买受人的权益和请求权性质存在差异。对于已履行完毕的后一合同，买受人已取得房屋所有权，其享有基于物权的请求权。而前一合同的买受人只能主张返还购房款、赔偿损失，无法要求合同继续履行。在房屋已过户的情况下，后一合同是无效的，出卖人需向后买受人进行赔偿。而若两次买卖均未完成过户登记，则房屋所有权仍归出卖人所有，两个买卖合同的效力不受先后顺序影响。解决此类纠纷需进行详细调查和核实，并寻求法律援助。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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