| 问题 | 土地增值税清算方法的种类 |
| 释义 | 土地增值税清算方法包括甲计算法和乙计算法，纳税人不能随意选择计算方法。甲计算法按照不同房地产开发产品的销售收入或成本比例进行计算，乙计算法先核算整个项目的增值额和扣除项目金额，再按比例分配给各房开产品。纳税人选择计算方法的依据分别是国税发〔2006〕187号通知和增值税暂行条例实施细则第八条。两种方法会导致不同的税负。 法律分析 土地增值税清算一般有两种计算方法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。 结语 土地增值税清算一般采用甲计算法和乙计算法。甲计算法按照房地产开发项目中不同产品的销售收入比例或定额成本比例等方法，分别计算各产品的增值额和扣除项目金额，进而计算应纳的土地增值税。乙计算法则先统一核算整个项目的增值额和扣除项目金额，再按照销售收入比例或定额成本比例等方法，分配给各产品应纳的土地增值税。纳税人需根据相关法规选择适用的计算方法。 法律依据 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 |
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