| 问题 | 商品房认购书的效力能怎么，商品房认购书有法律效力吗？ |
| 释义 | 一、商品房认购书的效力如何 （一）没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据以上解释以及相关的立法背景来看，要签订一份受法律保护的商品房认购书必须满足以下条件： 1、开发商已经办妥了立项、规划、报建审批手续，也就是说只要认购书是在该手续办理完之后签订的即使项目没有办理商品房预售许可证也是有效的； 2、如果没有办妥以上审批手续，那么极有可能被法院认定为非法融资，甚至有合同欺诈之嫌疑，不但不受法律保护，严重的还会受到行政处罚甚至承担刑事责任。 （二）取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条的规定不是说所有的认购协议只要具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议就应当认定为商品房买卖合同，而是说，在项目取得了预售许可证的情况下才有条件将认购协议认定为商品房买卖合同。这其实是在出于防止开发商跟购房者签订了预约合同后通过法律允许的规避手法从而达到欺诈购房者、炒作房价、谋取暴利的目的权宜之计，还有待进一步的法律的出台来彻底的解决这类问题。 二、商品房认购书有法律效力吗商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商在一定期限内为购房人保留房屋，不得自行售于他人。 （一）商品房预售，应当符合下列条件： 1、已交付全部的土地使用权出让金，取得土地使用权证； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售取得的款项，必须用于有关工程的建设。 （二）认购书的效力主要体现在以下三个方面： 1、鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。 2、不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。 3、持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。 |
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