| 问题 | 房屋在租赁之前存在抵押的情况怎样处理 |
| 释义 | 出租人在出租前将房屋进行抵押的，在出租前应该告知承租人，租赁合同不得对抗抵押权人实现抵押权。 抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任;如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。 房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序： (1)收取孳息的费用; (2)主债权的利息; (3)主债权。 《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 一、行使抵押权有什么注意的 1、首先注意担保物权的保存时间。在我国，债权的诉讼有效时间一般为三年，因为担保物权在一定性质上属于物权，所以不会受到诉讼时间的限制。根据现行的担保司法解释，相关担保人可以在主债权诉讼结束后的三年时间内正常行使担保物权，而且这三年应该是担保物权的法定存续时间。至于当事人之间约定的担保期间以及在登记时登记部门所要求登记的担保期间，对于担保物权的存续并没有法律的约束力。 2、债权人可以将主合同纠纷和抵押合同纠纷同时向法院提起诉讼，但是在诉讼的过程中，应该遵守主债权的诉讼时间规定，这种情况下以债务人和抵押人为共同被告。 3、抵押人还可以单独就抵押权实现提起诉讼，但是提起诉讼时间要在担保物权的存续期间内，这种情况下抵押人的身份为被告。 4、抵押权人在提起诉讼的过程中，应及时向法院申请财产保全措施，抵押权人有权利收取法定的孳息，前提是自抵押物权人的抵押物被扣留之日起，抵押物能够自然分离孳息，收取的孳息可以用于支付收取孳息的费用、主债权利息、主债权。如果抵押权人没有将抵押扣押物的事实通知应偿还法定孳息的义务人，这时抵押权人的效力不涉及于该孳息。 5、抵押权人享有的权利，只是将抵押物以折价、拍卖等方式的所得价款优先受偿的权利，一般来讲，所得价款在没有特别的约定情况下是先实现抵押权的费用，然后是主债权利息，最后是主债权。 |
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