| 问题 | 商品房的价格是如何计算出来的 |
| 释义 | 商品房的价格构成主要有以下几项： 1、土地费用，包括开发商向国家支付的土地出让金，土地征用及拆迁补偿费等。 2、前期工程费用，包括勘察、规划设计、项目可行性研究费用以及“三通一平”的费用。 3、建筑安装工程费用，包括直接支付给建筑施工企业的工程建筑安装费用和施工管理费等间接费用。 4、商品房的经营费用，包括房屋竣工后未出售之前的修理养护费，以及房地产开发企业的管理营销等费用。 5、小区内的配套费以及房地产开发企业的财务费用、利润和税金。 6、代收费用，包括地段差价、附加费(主要是配套即大市政配套)、投资方向调节税等。 一、房地产开发成本核算 1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80％，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目以前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。 3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用。 二、土地征用及迁移补偿费 土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的20倍，土地年产值则按该地被征用前三年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括： 1、土地补偿费。征用耕地（包括菜地）的补偿标准，为该耕地年产值的6～10倍范围内制定。征收无收益的土地，不予补偿。 2、青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。 3、安置补助费。征用耕地、菜地的，每个人口每亩年产值的2～3倍，每亩耕地最高不得超过其年产值的10倍。 4、缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。在1％～4％幅度内提取。 5、征地动迁费。 6、水利水电工程水库淹没处理补偿费。 法律咨询： 网友：与项目建设有关的费用有哪些？ 律师：与工程建设相关的费用有：建设管理费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和进口设备其他费、工程保险费、特殊设备安全监督检验费、市政公用设施建设及绿化补偿费。 |
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