| 问题 | 房产企业增值税税率怎么算 |
| 释义 | （一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的． （二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况． 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算． 一、增值税税率有多少种？ 目前我国增值税税率有以下几种： （1）纳税人销售或者进口货物，除以下第二项、第三项规定外，税率为17％。 （2）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13％：粮食、食用植物油、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志、饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品、金属矿采选产品、非金属矿采选产品以及国务院规定的其他货物。 （3）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 （4）纳税人提供加工、修理、修配劳务税率为17％。 纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额。未分别核算销售额的，从高适用税率。 二、个人转让房地产土地增值税怎样计算 根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。 （一）能提供评估价格的计算方法： 土地增值税应纳税额＝〔转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金〕×适用税率 1、评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格； 2、与转让房地产有关的税金是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税； 3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除； 4、能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 （二）不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法： 土地增值税应纳税额＝〔转让收入－上手购入价×（1＋5％×n）－与转让房地产有关的税金〕×适用税率 1、n是指购入房屋到转让房屋的年度数； 2、与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；3．上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5％的基数〔根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）〕。 （三）既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法： 土地增值税应纳税额＝转让收入×核定征收税率（具体由各省确定）。 |
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