| 问题 | 按揭房子买卖的注意事项有哪些 |
| 释义 | 1、注意风险 房产证是证明房屋产权归属的重要证件，若是房产证没有拿到手，就不能证明此房屋是属于你的。没有房产证的房子在进行房屋买卖交易时风险会比较大，无论是买方还是卖方都必须谨慎。 2、明确违约责任 如果买卖双方的确是因为一些特殊原因而暂时无法办理房产证书的话，双方就应该对房产做个详细的了解，将房产证何时能拿到的时间明确清楚，并约定好适当的违约金标准。 3、尽量降低风险 由于房产交易所涉及到的资金数额会比较大，作为买方来讲，想要降低购买风险可从两方面来入手，一是房屋在取得房产证以前，最好少交房款，还有就是自己必须先取得房屋的使用权以及控制权，这样法律才会倾斜与购房者。 一、二手房交易如何防范风险 1、确认房主：核实真实身份。签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。购房者可以委托专业律师验证卖方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。 2、确定房屋是否有历史遗留问题。如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于房屋交付中的重要条款；交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。 如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。 3、明确付款方式。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。 买卖双方的规避风险意识形成了卖方不愿先过户，买方不愿先付款的交易现状，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。 4、约定支付违约金的时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。 为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入卖方在实际交房之日起多少日内向买方支付违约金这样的条款，以确保合同条款的最终落实。 二、买二手房房不立即过户有什么风险 签订购房合同、支付全部或部分购房款，但长期不过户的风险有很多，总结起来主要有以下几种可能。 1、一方违约风险。 在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。 2、原购商品房有问题，导致无法办理房产证。 在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。 3、有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。 如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。 4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。 在签约付款至房产过户这段期间，如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行钱房两空的风险。 5、政策变化风险。 这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。 |
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