| 问题 | 物业管理前期介入的作用有哪些 |
| 释义 | 物业管理前期介入的作用 （一）能促进规划合理、设计优化、功能完善 从物业管理的实践来看，以往的房地产开发商在物业规划时只考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从今后的管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。物业管理早期介入能将物业管理企业与使用人长期相伴的实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、业主、使用人的角度出发，对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划、设计更加合理。 物业管理企业可以组织专业人员对开发项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、消费习惯，周边地区的物业管理状况，投用后物业管理内容和服务标准、收费标准，成本利润等进行预测、综合评估后，对今后物业管理构想向开发商提出建设性的意见，有利于开发商综合考虑。 （二）能够提高工程质量 物业管理企业在物业开发施工阶段和竣工验收阶段，从物业管理和使用人的角度，对该阶段施以全面、细致的辅助把关，增加工程监理和验收力度、保证物业建设质量、达到减少返工，减少以后物业使用中的后遗症，提高物业开发的经济效益，其结果对开发商、业主使用人和物业管理公司三方都有利。 物业管理企业应协助监理做好施工质量的监督，保证施工安装符合规范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门位置。参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。全面收集原始资料，为以后管理和维保打下基础。竣工验收是把好工程质量关的最后关口，竣工验收工作做得是否细致到位，直接关系到接管物业的质量，关系到以后的物业管理和业主使用人的利益。物业管理企业应选派业务精熟、工作负责的管理人员和专业技术人员，从以后维修、保养和业主使用的角度，积极参与竣工验收，协助开发商把好工程质量关，以减少日后物业管理出现不必要的成本支出。 （三）有利于日后的物业管理和使用 物业管理早期介入，能使物业规划、设计更趋人性化、功能化，能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求，能使物业管理企业对物业的土建结构、管线走向、配套设施、设备安装等了如指掌，有利于以后的物业管理，同时也有利于物业使用人的使用。 （四）有利于前期物业管理的准备 早期介入有宽裕的时间，充分、稳妥地进行前期物业管理的策划、设计，确定物业管理框架，测算前期物业管理费用，明确物业管理的收费标准；配置人员，招聘各类专业人员进行培训；组织力量制定针对本物业的管理制度。在业主入住前，在软硬件方面作好充分准备，避免仓促上阵。 物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、 产品定位 、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。 指房地产开发单位邀请拟从事 前期物业管理 的有关人员参与该项目的 可行性研究 ，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后 物业管理工作 相适应。 物业管理早期介入的重要意义 （一）出色的物业管理可以提升物业的价值，有利于物业的销售。 我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，到抓促销为主的销售导向阶段，逐步发展到综合开发的营销导向阶段。开发商们开始根据市场需要确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势早期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。在物业销售前，物业管理企业可以配合开发商进行周密策划，制定出具有人性化的符合业主和使用需要的物业开发方案，站在潜在购房者的角度，制定出新颖、实用、合理的物业管理方案，以高品质、专业化的物业管理，做为房屋销售新的卖点，吸引更多的潜在业主。物业管理早期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，优质的物业管理可以提升物业的价值。如果能让具有优良业绩的物业管理公司早期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理早期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。 （二）体现了物业管理“全过程”管理理念，提升了物业管理品质。 传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理企业早期介入，从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过早期介入，真正体现了物业管理“全过程”管理的理念，使物业管理的服务质量得到进一步的提高，也使物业管理“以人为本、业主第一”的宗旨得到了进一步的贯彻，最终使业主受益，物业管理更加顺畅。 （三）能够体现物管企业的专业素质，有利于物管工作的顺利开展。 物业管理通过早期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过早期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，其后还会出现一段时间的磨合期，影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此，物业管理早期介入是非常必要的。 （四）为前期的物业管理打下良好基础。 物管企业通过早期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在今后的管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面，在早期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于前期管理工作的进行。同时，物管企业通过早期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。 法律依据 《物业管理条例》 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 |
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