| 问题 | 成都市物业服务履约保证金管理指导意见 |
| 释义 | 第一条为保障物业管理活动有序进行，维护业主和物业服务企业或者其他管理人的合法权益，根据《成都市物业管理条例》等相关法规，结合本市实际，制定本指导意见。 第二条本市行政区域内，由开发建设单位、业主、业主大会依法选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，适用本指导意见。 第三条本指导意见所称物业服务履约保证金（以下简称保证金）是指建设单位、业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人在前期物业服务合同、物业服务合同（以下统称物业服务合同）中约定，由物业服务企业或者其他管理人支付的、保证其履行合同义务的资金。 第四条建设单位、业主、业主大会应当在招标文件或协议选聘文件中明确交存保证金的要求，并在物业服务合同中对涉及保证金的下列事项进行约定： （一）保证金交存和返还方式； （二）保证金交存数额和期限； （三）保证金计付利息的计算方式； （四）保证金存储的专户银行； （五）逾期交存或返还保证金的违约责任； （六）保证金交存、返还及相关费用等发生争议的处理方式。 第五条保证金一般可按物业服务费用或建筑物管理维护费用年度总额的10%至20%计算；具体数额可以与物业服务企业或者其他管理人的上年度信用记分、物业服务企业资质等级相对应，并按以下情形酌减： （一）一级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠50%、30%、10%； （二）二级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠30%、15%、5%； （三）三级物业服务企业上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠15%、10%、5%； （四）其他管理人上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠15%、10%、5%。 第六条物业服务企业或者其他管理人一般应当在办理物业共有部分承接验收15日前，将保证金交存于物业服务合同约定的共管帐户。 第七条保证金存储期限应当与物业服务合同履行期限一致。 保证金以物业服务合同约定的建筑区划为单位立账，专户存储，不得挪作他用。 第八条物业服务合同可以约定将保证金委托第三方机构代管。 受委托的第三方机构应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力的法人； （二）与该建筑区划的建设单位、业主、业主大会及物业服务企业或者其他管理人无利害关系。 第九条物业服务合同终止时，保证金按照以下规定退还物业服务企业或者其他管理人： （一）物业服务合同履行期间，物业服务企业或者其他管理人无违约行为的，保证金的本息如数退还； （二）物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，但物业服务企业或者其他管理人已按双方约定或人民法院、仲裁委员会生效的法律文书履行全部给付义务的，保证金的本息如数退还； （三）物业服务企业或者其他管理人未按物业服务合同约定的服务事项和质量履行合同，按双方约定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书，保证金抵扣违约金后的余额退还物业服务企业或者其他管理人。 第十条物业服务企业或者其他管理人有下列情形之一的，可暂不返还保证金： （一）物业服务合同未终止； （二）物业服务合同约定期内，未尽对物业共有部位及设施设备管养维修之责，导致其不能正常使用； （三）未按规定移交物业服务用房； （四）未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料； （五）物业服务人员未按规定撤出建筑区划； （六）未按规定结算、清退预收、代收的有关费用； （七）未按规定退出物业服务项目； （八）法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还保证金的其他情形。 第十一条物业服务合同届满前30日，建设单位、业主、业主大会应将拟退还保证金事项在相关建筑区划内书面公示30日。 公示期满无异议的，保证金应当于期满之日起5个工作日内退还物业服务企业或者其他管理人。 第十二条建设单位、业主、业主大会与选聘的物业服务企业或者其他管理人对保证金返还以及产生的费用有争议的，可以自行协商解决；不能协商解决的，可以申请当地街道办事处、镇（乡）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。 第十三条本指导意见由成都市房产管理局负责解释。 第十四条本指导意见自2010年1月1日起施行。 一、关于业主与建设单位签订的物业服务合同 《物业管理条例》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 |
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