| 问题 | 哪些面积分摊是不合理的 |
| 释义 | 一、哪些面积分摊是不合理的 （1）开发商不能把与本幢楼不相连的公用建筑面积分摊到购房人身上。商品房公用建筑面积的分摊是以幢为单位的，分摊的公用建筑面积为本幢楼内的公用建筑面积。 （2）小区会所属于经营性用房且又是独立使用空间，所以不应分摊给购房人。 （3）仅为部分人使用的设施不能算入全楼的公摊面积。 （4）为小区服务的经营性或管理性用房不能作为公用建筑面积，分摊到小区住户身上。如仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室，单独具备使用功能的独立空间；售房单位自营自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房，均不应计入公用建筑空间。 二、分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权（地上）面积的计算。分摊建筑占地面积的公式为：分摊建筑占地面积＝权利人建筑面积本幢建筑占地面积本幢建筑面积；分摊共用面积的公式：分摊共用面积＝权利人建筑面积（宗地面积－总建筑占地面积）总建筑面积。权利人分摊土地面积＝分摊建筑占地面积分摊共用面积。地下建筑物分摊土地使用权（地下）面积计算公式。地下建筑物分为两种。一种是与地上建筑物连为一体的地下建筑物；另一种是离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物。《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》（国土资厅函〔2000〕171号）中明确指出：凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。具体登记时，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权（地下）在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。按照文件要求，与地上建筑物连为一体的地下建筑物已经按地上建筑物进行了分摊。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的面积分摊可参照以下公式进行：分摊土地使用权（地下）面积＝权利人地下建筑物面积地下建筑物垂直投影面积地下建筑物总面积。计算中常数的确定。宗地面积是指楼房所在宗地的总面积，包括建筑占地面积和共用使用权面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。建筑占地面积是指建筑物底层房屋闭合线范围内的土地面积，通常以房产测绘的建筑物底层面积为依据。建筑面积（地下建筑物面积）指建筑物的总建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。地下建筑物垂直投影面积指地下空间利用权的面积，包括进出地下室通道的垂直投影面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。权利人（地下）建筑面积：权利人出资或以其他方式实际所有的建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。 |
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