| 问题 | 商品房买卖合同欺诈的认定原则是什么？ |
| 释义 | 商品房买卖合同欺诈行为的认定及其法律责任与合同诈骗的区别。商品房买卖合同欺诈行为包括伪劣冒充、面积隐瞒、冒充优质工程等。合同欺诈可能承担侵权民事责任、违法行政责任和刑事责任。合同欺诈与合同诈骗的区别在于适用范围、主观故意和客观后果。合同诈骗需以非法占有对方财物为目的，数额较大，合同无效处理；而一般合同欺诈可撤销，不以骗取财物为目的。 法律分析 一、商品房买卖合同欺诈行为如何认定 商品房买卖合同欺诈行为的认定要看是否有下列“欺诈行为”： 1.销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的; 2.销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的; 3.一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的; 4.销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的; 5.虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的; 6.故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的。 二、合同欺诈的法律责任 合同欺诈行为可能有三方面的法律责任，即侵权民事责任、违法行政责任和犯罪刑事责任。 1.合同欺诈行为的侵权民事责任，主要方式有返还财产和赔偿损害两种。 2.合同欺诈行为的行政法律责任，如罚款、吊销营业执照。 3.合同中的欺诈行为如果构成合同诈骗罪，行为人还要承担相应的刑事责任。 三、合同欺诈与合同诈骗的区别 合同欺诈与合同诈骗的区别体现在如下几个方面： 1.适用的范围不同 合同诈骗不仅适用于合同订立、合同履行阶段。而合同欺诈仅适用于订立合同阶段。 2.主观故意不同 合同诈骗在主观上必须以非法占有对方当事人财物为目的，即行为人明知自己无资格订立合同而故意虚构事实或者隐瞒真相，诱骗对方当事人与之签订或者履行合同，以达到骗取、占有对方当事人财物的目的。而在一般的合同欺诈中，行为人采取欺骗手法许多情况下并不是以骗取、非法占有对方当事人财物为目的。 3.客观后果不同 合同诈骗必须以骗取对方当事人财物数额较大为构成要件，而一般合同欺诈并不以此为要件。合同诈骗中的合同应作为无效合同处理；而一般欺诈中的合同，除了损害国家利益的外，一般作为可撤销的合同对待。 结语 对于商品房买卖合同欺诈行为的认定，需要关注是否存在欺诈行为，如冒充合格房屋销售、故意隐瞒真实面积等。合同欺诈可能涉及侵权民事责任、违法行政责任和犯罪刑事责任。与合同诈骗相比，合同欺诈的适用范围、主观故意和客观后果等方面存在差异。在处理合同欺诈时，应根据具体情况采取相应措施，维护合法权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明 合同约定面积 与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×100％ 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 |
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