| 问题 | 如何解决二手房质量纠纷 |
| 释义 | 当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。 在实践中，对于房屋是不是存在质量问题，买卖双方的意见自然是不同的，因此，遇到该类问题时，一般需要专业的质检部门来确认，此时并不能单凭任何一方的一面之词就认定房屋质量确实存在问题，这样肯定会对另一方造成不公平。 一、有哪些常见的二手房产纠纷 (一)买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。 当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。 (二)房价变化快。房屋价格上涨了，一方反悔，以种种借口不办理过户手续。 房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。 (三)中介机构的不规范行为导致纠纷。 由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。 (四)二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。 所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。 (五)房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。 现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。 二、民事不予立案的条件有哪些 1、原告不适格。原告适格是指原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。 2、没有明确的被告。所谓“明确的被告”，是指原告在起诉中必须指出侵害其民事权益的人或与其发生争议的人，即原告必须指明被告是谁，其有正确的名称和住址，如果在案件受理后发现被告名称错误、或住址不详或错误，原告又不能更改、补充的，应驳回原告的起诉。这里需要强调的是，法定的起诉条件中对被告的要求并不高，只要求原告明确指出对其侵权的人或与其发生争议的人是谁即可，并不要求其所指的人确系真正对其侵权或与其发生争议的人，即不要求所指的人为适格的被告。 3、没有具体的诉讼请求、事实和理由。诉讼请求，是指原告要求人民法院保护的民事权益的内容；事实和理由，是指原告提出请求的根据，这里的事实仅指诉称事实，不同于经法院审理查明的事实，可以不问真假。 4、不属于人民法院管辖的范围。 5、原告的诉讼权利能力和行为能力存在瑕疵的。人民法院在立案审查时，应对原告的诉讼权利能力和行为能力进行审查。实践中常有不具备诉讼权利能力和行为能力的原告进入审理环节，如以已经死亡的公民的名义起诉、以被吊销营业执照的企业名义进行起诉等，这类情形经审理发现的，应裁定驳回起诉。 6、属于行政诉讼范围的。属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼。 7、有仲裁前置程序的。当事人约定仲裁的，应告知原告先向仲裁机构申请仲裁，否则应裁定不予受理，已经受理的驳回起诉，但仲裁条款、协议无效、失效或内容不明确无法执行的除外，或当事人选择的仲裁机构不存在或选择裁决的事项超越仲裁机构权限的除外；对未经劳动仲裁的劳动争议案件，人民法院亦不能直接受理，已经受理的应裁定驳回起诉；对虽经劳动仲裁但不属于人民法院受理的劳动争议，如用人单位对职工进行劳动行政管理而与职工发生的争议、职工下岗引发的争议等，系不是因履行劳动合同而发生的争议，不属于人民法院受理的劳动争议案件范围，如当事人不服而向法院起诉的，应裁定不予受理或驳回起诉。 |
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