| 问题 | 门面租赁有税收新政策出台吗 |
| 释义 | 目前，门面租赁税收并无新政策出台，参照以前的政策规定。门面租赁主要收税的税有： （一）营业税： 1、月租金收入不足20000元的，免征营业税 2、月租金收入超过20000元的，按“服务业—租赁业”依5％的税率，缴纳营业税（同时缴纳城建税、教育费附加、防洪费和地方教育附加）。 （二）个人所得税：按“财产租赁所得”每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％费用，其余额为应纳税所得额，依10％的税率计算缴纳个人所得税。 取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用： 1、财产租赁过程中缴纳的税费； 2、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用； 3、税法规定的费用扣除标准。 注：允许扣除的修缮费用，必须提供有效，准确凭证。以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 （三）房产税：按租金收入12％征收房产税 （四）印花税：按租赁金额千分之一缴纳印花税，税额不足一元的按一元计算。 （五）城镇土地使用税：以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，地方税务部门核实计税。 一、商铺租赁需要注意什么？ （一）调查商铺的档案 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1、 房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3、 房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 （二）确认商铺内煤气、水、电的容量是否符合要求； （三）把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租； （四）确认商铺整修期是否免租，费用由谁来负担，租约到期之后，店面是否应恢复原状，最好把店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明； （五）确认租赁期间租押金与收取日、租约终止转租限制、租期中途解约应如何处理，要提前多久告知； （六）确认租约到期后如继续承租，要提前多久告知； （七）应当在租赁合同签订后到当地房地产管理部门办理登记备案。 （八）明确约定合同终止后装修物的归属原则 （九）租赁合同期限与转租权 （十）明确约定承租优先权： 1．合同期满后承租优先权期限． 2．承租人的租金价格与第三人出价租金差额在10％均属＂同等条件＂． （十一）做好证据保全工作 承租人应该保存好的证据包括但不限于： 1．出租人同意装修的证据 2．出租人签字的租金收据 3．承租人的经营数据，如纳税记录可做为预期利益损失的参考依据等。 二、商铺使用权可以转让吗？ 1、商铺使用权是使用商铺进行经营的权利，不是所有权所以不能买卖。当然如果使用权还有很长期限，而且所有权人同意使用权人出租的，可以转让使用权（转租）。 2、使用权是指对财产进行使用的权利，权利多数来源于租赁，即通过从所有权人处承租而产生的使用权。使用权人不享有所有权，所以，不能买卖。 3、不一定非得认准产权式商铺，只有使用权也可以。建议找些暂时不旺的地方买，政府统一规划好的，升值空间才大。商铺一般40－50年，前期都是赚升值空间，旺到一定程度了赚的是租金。买的时候一定要了解周边的发展趋势，消费群和消费特点，交通发展，大型项目进驻等等。 4、民法典七百零五条明文规定，租赁合同期限最长20年，超过20年的部分是无效的。还有你如果转租需要出责任也就是商场同意，如果不同意你可以主张解除合同。如果你不经商场同意就转租，商场可以单方解除与你的合同。这没有违约的部分，不能要求违约金之类的东西。 5、民法典七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 |
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