| 问题 | 二手房贷款下不来是否算违约 |
| 释义 | 买二手房贷款不通过算不算违约，这要分情况来看。 第一、如果是由于政府政策变化导致的那个贷款不能通过的，由于不属于双方的过错，那么双方都不用承担违约责任。 第二、但是如果由于购房人自身的问题造成贷款不能通过的，就属于购房人违约，这个自身问题可能是由于贷款人他本身的征信有问题，比如上黑名单，或者他的工资收入，它不足以偿还贷款，也会导致银行不准那个贷款。 第三、如果由于出卖自身的问题造成的贷款不能通过，就属于出卖人违约这情况有，但是比较少。另外如果双方对这个贷款不能通过，在合同上面有另外约定的，根据这个法律的规定，是由合同的约定来处理，就是除外的事项。 一、购房保证金与购房者、开发商、银行三者之间的关系 1、站在购房者的角度：购房者买了房，贷了款，这些都是正常的做法，所以也是无可厚非。但是现在又要缴纳给开发商贷款保证金，而问题也就随之而来：自己的贷款保证金什么时候能够还回来？现在开发商说得好听，但到还钱时抵赖怎么办？毕竟钱放在自己口袋里和放在开发商或者银行的口袋里是完全不一样的，最少对购房者来说是不一样的。所以呢，购房者不想交纳贷款保证金，即使缴纳了也会一直担心什么时候能够要回来。 2、站在开发商的角度：开发商在按揭过程中也不是稳坐钓鱼台，同样要承担各种风险。而最大的风险就在于承担连带保证责任。该风险也可谓一切风险之源头，一切风险也皆因之而生。所谓连带保证责任，就是说一旦购房人不承担还款责任，不仅购房人要承担违约责任，开发商也要履行还款义务及违约责任，甚至会收到银行的起诉。开发商担保的风险主要来自两个方面：借款人和贷款行。借款人未获得银行贷款、未按时还款，或者可以办理房产证市，借款人拖延办理房产证，这些对于开发生来说都是客观存在的风险。如果贷款行未按期放款，导致购房人本来符合放款条件，而又变得不符合，则开放商将无法获得购房人的放款，造成资金链断裂。在《借贷合同》中约定，对连续3个月不还款或一年内累计6次逾期还款的，按揭银行有权解除《借贷合同》。若按揭银行并不急于行使解除权，它将有权直接要求开发商承担保证责任，从而直接划扣保证金帐户资金。这对于开发生来说也是不小的风险。 3、站在银行的角度：购房者没有足够的现金从开发商手里买房，那就要通过开发商向银行贷款，那么一个重要问题就随之而来了，如果购房者不履行或者是无力履行还款义务怎么办？那银行岂不就是亏本了？所以为了保护自身利益，银行就要求开发商缴纳贷款保证金，目的是为银行的按揭贷款提供第二还款来源，对于维护银行的资金安全具有重要意义。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。当然，如果出现这种情况，作为受益人的银行可以要求购房人承担还款义务，不仅包括本金，还包括利息、逾期利息、违约金，并承担违约责任，也可以要求开发商履行还款义务及违约责任。体现在诉讼中，银行可以起诉购房人和开发商，也可以单独起诉开发商。 二、房屋质量退房的条件 退房的条件包括约定条件与法定条件两种： 1、延迟交付房屋这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过三个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。 2、开发商缺证．导致合同无效目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同。购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。 3、开发商没经购房人同意变更设计在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况。购房人可以依据合同约定要求开发商退房。 4、无法得到贷款在签订合同时．除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款。需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件。购房人因此而不能取得公积金贷款。购房人就可以要求退房。 5、拿不到产权证由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证．如约定此条件可退房．买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范．一些开发商拖欠政府土地出让金．导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证。购房人也可以要求退房。 6、房屋面积误差超过3％目前．如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3％以内（含3％），购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3％，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。 7、房屋质量不合格房屋质量不合格是房屋的硬伤，目前房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后。房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。 8、房屋质量导致严重影响使用根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用。购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用。主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。 9、开发商把房子抵押如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押．或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后。就可以要求退房。 |
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