| 问题 | 我国房地产项目转让现状及存在的问题 |
| 释义 | 1、房地产项目转让中债务风险分析。 房地产项目转让的盛行，主要是因为其适应我国目前房地产市场的需要。上世纪90年代后期，国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程，即通说的烂尾楼。如何处理这些烂尾楼，许多地方采取了整个项目转手的处理办法，即房地产的项目转让。 这些需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有五种情况： 一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务; 二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，其中应付的工程款应优先于抵押权所担保的债务; 三是一般债务，即开发商在项目开发过程中因采购材料、设备等所负的一般债务; 四是开发商在开发项目过程中，已经以该项目对外提供过抵押担保或者以项目公司名义对外承担连带担保责任形成的债务; 五是开发商对外签有已构成违约合同形成违约赔偿之债。 由于批租地块或在建工程停建的原因一般都比较复杂，项目权利人也常涉及到多方当事人，因商业秘密的关系，受让人很难了解拟受让项目所负债务的具体情况，由此产生的信息不对称更增加了转让方和受让方沟通和谈判的难度，使受让方受让行为的风险系数大大增加。 由于房地产项目转让是整个项目的转让，其转让是权利义务的概括转移，受让方受让该项目后，必须承担项目原开发商或原项目公司的全部债务责任。即使转让协议明确规定受让方对项目原有的债务不承担责任，但是这种协议条款不能对抗善意的第三人，受让方只能在对外承担了债务责任后再对原来的开发商或原项目公司股东追偿，这在法律实践中难度系数是很大的。 因为这时原开发商或原股东的偿债能力已无保证，甚至已经找不到具体的责任人。 |
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