| 问题 | 哪些合同是无效的房屋买卖合同有效 |
| 释义 | 房屋买卖合同是无效的合同的情形：房地产分离出卖；产权未登记过户；产权主体有问题；侵犯优先购买权；单位违反规定购房；价格欺诈，显失公平；非法转让。 一、怎么来确定商品房合同效力 1、房地产分离出卖，合同无效 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 2、产权主体有问题，合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。 3、侵犯优先购买权，合同无效 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效 4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产 ①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ；②依法收回土地使用权的； ③权属有争议的； ④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、农村房屋买卖什么情况下无效 1、产分离出卖 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果售房者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，那房屋买卖则无效。 2、主体有问题 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，并且房屋所有权人未经共有人同意，私自出售房屋的，房屋买卖也是无效的。 3、侵犯优先购买权 房屋所有人出卖共有房屋时，共有人有优先购买权，房屋所有人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买的权利，如果的优先购买权被侵犯，该房屋买卖无效。 4、非法转让 转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，这样的房屋买卖无效。 三、如何预防一房二卖一房二卖该如何处理 想要有效防止一房二卖，买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。 并且在买房前查清楚所购房屋的产权，提存房屋产权证。 一房二卖的处理方式： (1)两份合同均未办理登记的，签订在先的合同优先得到履行。 (2)两份合同均未办理登记，其中一份合同己将标的物房屋交付，则交付为准。 (3)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记。已登记的优先于未登记的。 (4)在第一个买房人已办过户后又卖第二人。因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房无效。 |
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