| 问题 | 什么是房屋所有权，一房二卖的房屋所有权归谁？ |
| 释义 | 一、什么是房屋所有权房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背共意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。房屋所有权是区分使用权的一个概念。它表示所有者不仅具有使用权外还具有支配的权利，可以自由的买卖、处置，是房屋的最高权限-一般商品居住房具有的权限。 二、一房二卖的房屋所有权归谁实务中，常见的现象是在因一房二卖而引发的诉讼中往往两个买受人都主张要房子，而房子只有一套，两个合同只有一个能够获得履行，此时把房子判给谁便成了棘手的问题。首先应明确的一条原则是，房屋所有权的取得以产权登记为要件，在未进行产权登记之前，所有权属于出卖人，两个买受人谁先办理了产权登记，谁就取得房屋所有权，另一买受人只能向出卖人主张违约责任，而不能要求已取得房屋所有权的买受人涂销产权登记。因此，在诉讼时，如果已有一个买受人办妥了产权登记，则问题相对简单，只剩下出卖人对另一买受人承担违约责任的问题。但如果诉讼时，两个买受人均未办理产权登记，而又均希望获得房子的所有权，该怎么办呢这涉及债权平等的原则。在债权法领域，奉行债权平等原则。即无论债权额的大小，也无论债权发生的先后，各债权在法律地位上一律平等。先发债权不能否认后发债权的效力，先发债权也不能较后发债权优先受偿。此即债权之间既无对抗力，也无优先性。如果债务人破产，债权人只能就破产财产按债权额的比例受偿。然而，在一房二卖中，两个买受人的债权的标的均指向同一套房屋，而房屋是不可分物，不可能象金钱债权那样判决债权人按比例受偿，换言之，法院不可能判决两个买受人按比例共有这套房屋，这是谁都不会答应的。既然出卖人在诉讼时仍保有房屋的所有权，那么向谁履行合同（即把房屋的所有权移转给谁）就应该以出卖人的意志为准，出卖人选择向某一买受人实际履行，就意味着同时选择向另一买受人承担违约责任，这既体现了对当事人意思自治的尊重，也符合债权平等的民法原理。实务中，在两个买受人均未办理产权登记的前提下，若出卖人未向任一买受人交付房屋，则法官应征询出卖人的意见，看他愿意向谁实际履行。如果诉讼时，出卖人已经将房屋实际交付给某一买受人，则表明出卖人有向该买受人实际履行的意思，则法院应判决出卖人协同该买受人办理过户登记，因该买受人已实际入住，故这样判决也有利于维护社会秩序的稳定。须特别注意的是，仅在基于出卖人的意思而进行房屋交付的场合，始有上述规则的适用，如果某一买受人在获悉还有其他买受人之后，自行撬门而入，抢占房屋的，则这种率先入住是法律不予认可的自力救济，不受法律保护，最终由谁取得房屋所有权还是要以出卖人的意思为准。 |
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