| 问题 | 物业管理费的构成成分有哪些 |
| 释义 | 一、物业管理费含义 物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。 二、物业管理费的构成成分有哪些 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费： 指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金（奖金是根据经济效益从盈利中提取的）。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。 （1）基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。 （2）按规定提取的福利费（根据当地政府的规定由企业确定）：包括福利基金（如按工资总额的14％计算）、工会经费（如按工资总额的2％计算）、教育经费（如按工资总额的1、5％计算）、社会保险费［包括待业保险（如按工资总额的1％计算），医疗保险（如按工资总额的6％计算）、工伤保险、养老保险（如按工资总额的19％计算），住房基金（如按工资总额的6％计算）（含住房公积金）］等。 （3）加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。（4）服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。 2、公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括： （1）公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费； （2）给排水日常运行、维修及保养费； （3）电气系统设备维修保养费； （4）燃气系统设备维修保养费； （5）消防系统设备维修保养费； （6）公共照明费； （7）不可预见费； （8）易损件更新准备金。 3、绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用， 包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。 4、清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。 5、保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费（保安系统、保安器材等）；保安人员人身保险费（如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4％）；保安用房及保安人员住房租金（如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元／平方米）。 三、物业管理费不包括的项目 1、业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用； 2、公共设施、设备的维修费用； 3、电梯的运行、维修费用； 4、冬季供暖费； 5、高压水泵运行、维修费用； 6、公用天线保养维修费； 这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。 |
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