| 问题 | 长租公寓常见法律问题研究 |
| 释义 | 刘永涛 北京恒都（上海 ）律师事务所 律师 曾任华住酒店集团专职法律顾问 办理租赁诉讼及非诉争议超过100宗 专业领域：酒店、公寓、不动产租赁、设备租赁 城家公寓 一、相关问题的提出 公寓曾经是VC投资的风口行业。在2014年前后，曾有客户提出：拟先承租第三方的房屋，然后对房屋按住宅/公寓标准进行装修，之后对外出租给租户，但租赁期限在三个月以上（以下称为“长租公寓”）。那么长租公寓与公寓/酒店式公寓等概念是否一致，经营长租公寓是否需要办理特行证及相关证照？带着这些问题，进行了如下研究。 二、相关规定及概念 经检索国家相关法律法规，至今，尚未发现法律或行政法规酒店式对公寓及公寓式酒店进行规定，因此，酒店式公寓并不是一个法律术语，各地方、各部门对其理解并不一致；但一些地方性法规或规章或规范性文件已对其作出了相应的规定。 （一）地方相关规定 1、《大连市人民政府关于规范经营性公寓项目审批管理的通知》规定：“经营性公寓要严格区分居住式公寓和公建式公寓。居住式公寓的用地分类为居住用地，公建式公寓的用地分类为公共设施用地 （即公建用地）。” 2、济南市城乡建设委、市规划局、市国土资源局、市住房保障和房产管理局《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》规定：居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”；商业金融业用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。 3、《天津市人民政府批转市国土房管局、市建委、市规划局拟定的天津市公寓项目建设管理暂行办法的通知》（已失效）规定：“经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种。居住型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标安排，或者按居住区标准缴纳小配套费。机动车车位按照《天津市建设项目配建停车场（库）标准》（DB29－6－2004）规定的住宅配建指标执行。” 天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局、天津市城乡建设和交通委员会《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》规定：“在城市规划管理中酒店型公寓的规划用地性质为商业金融业用地，在土地管理中酒店型公寓的用地类别归属为住宿餐饮用地。” 4、上海市人民政府颁布的《上海市城市规划管理技术规定》规定：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。公寓式酒店指按公寓式（或单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建处理。”上海市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局认为：“酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅。” 5、上海市消防局关于发布《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》的通知规定：租赁式公寓（亦称酒店式公寓）：采用统一经营管理，每个单元设有独立卫生间的供人寄宿的居住建筑。 根据上述规定，结合其他相关规定，我们认为：上述规定所述的“居住式公寓”、“居住型公寓”、“居住公寓”应当与酒店式公寓属于同一概念（以下统称“酒店式公寓”），而“公建式公寓”、“商务公寓”、“酒店型公寓”与公寓式酒店、公寓式办公大致属于同一概念。公司拟经营的“长租公寓”类似于酒店式公寓。 （二）容易混淆的相关概念 1、酒店式公寓是指一种提供酒店式管理服务的公寓，寓意“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理等，集住宅、酒店、会所多功能于一体，兼具居住度假与投资两种功能。 2、公寓式酒店是指设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。它类似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有厅、卧室、厨房和卫生间；其二，它配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务。公寓式酒店的本质仍然是酒店。 3、产权式酒店是指酒店之开发商将酒店的客房按间分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一经营的物业种类。土地性质为商业（酒店）用地，土地使用年限为40年。产权式酒店可以分割出售，但不得按公寓结构建造。 三、酒店式公寓的所占的土地用途 1、上海市人民政府的主管部门认定：酒店式公寓属于居住建筑，故其所占用的土地使用分类为住宅用地。济南、大连、广州、长沙、舟山、池州等地政府及相关部门亦持上述观点。 2、南京市规划局《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》规定：酒店式公寓除可建设在酒店式公寓用地上之外，亦可在商业、办公用地或居住用地上兼容建设。但之后南京市规划局《关于调整酒店式公寓规划管理相关规定的通知》规定：自2011年1月1日起，规划居住用地的出让条件中不再安排酒店式公寓（即在新出让的住宅用地中，不再允许建设酒店式公寓）。 3、《沈阳市酒店式公寓建设项目规划审批管理规定（试行）》规定：酒店式公寓可在商业用地、满足条件的商住混合（含商业比）用地上兼容建设。 综上，酒店式公寓所占用的土地类型为住宅用地、酒店式公寓用地、商业用地、服务业用地（或商业服务业用地）、办公用地、商住混合用地。 四、经营酒店式公寓是否需要办理特种行业许可证 1、《北京市旅馆业治安管理规定》第二条规定：“ 本规定适用于本市行政区域内的宾馆、饭店、旅店、招待所以及其他以洗浴、计时休息、酒店式公寓等形式提供住宿休息服务的经营场所（以下统称旅馆）。”第六条规定：“申请开办旅馆的，申请人应当向开办旅馆所在地的区、县公安机关申请《特种行业许可证》。” 2、《湖南省旅馆业治安管理办法》第二条规定：“本办法所称旅馆，是指本省行政区域内向社会公众提供住宿服务的宾馆、饭店、旅店、酒店式公寓、客栈、招待所、家庭式旅馆等经营场所，以及向社会公众提供计时休息或者住宿服务的洗浴、渡假等经营场所。” 第四条规定：“申请开办旅馆，应当先向所在地县级以上人民政府公安机关申请《特种行业许可证》。” 3、《河北省旅馆业治安管理实施细则(2011修订)》第二条规定：“凡具备一定规模，提供房间或者床铺供旅客住宿，以接待短期住宿为主，主要以日或者小时为单位结算住宿费用的宾馆、饭店、旅馆、招待所、客栈以及提供住宿服务的洗浴场所、酒店式公寓等各类经营实体，一律作为旅馆实施特种行业管理。” 第六条规定：“申请开办旅馆，应当经当地公安机关审查同意，签发《特种行业经营许可证》后，持证向工商行政管理部门办理登记，领取营业执照。” 4、《海南经济特区旅馆业管理规定》第三条规定：“本规定所称旅馆，是指利用专门住宿设施，主要以间（套）夜或者小时为计费单位，提供住宿及其他相关服务的经营场所，包括宾馆、酒店、度假村、旅社、饭店、招待所、酒店式公寓、会所、宿营地等。” 第八条：“经营旅馆的，应当依法取得治安、消防、卫生等有关行政许可，办理营业执照。” 5、《黑龙江省公共场所和特种行业治安管理条例(2015修正)》第五十三条规定：“旅馆业是指经营接待旅客住宿的宾馆、饭店、旅店、招待所以及其他以洗浴、计时休息、酒店式公寓、办事处等形式提供住宿休息服务的行业。”第十一条规定：“符合旅馆业开办条件的，应当在取得工商行政管理部门登记后三十日内，向所在地县级公安机关提出申请，取得《特种行业许可证》。” 6、《江苏省特种行业治安管理条例》第四十五条规定：“本条例所称的旅馆业经营者，是指按日或者按小时提供住宿服务的经营实体。包括宾馆、饭店、酒店、旅馆、旅社、旅店、招待所、客栈、度假村、山庄、疗养院、会所、接待站等。提供住宿服务（凌晨二时至八时允许顾客滞留休息）的洗浴、按摩场所等其他经营单位，以及提供按日或者按小时住宿服务的公寓房、日租房、休息厅等，按照旅馆业的规定实施管理。” 第十二条规定：“县级人民政府公安机关应当对《特种行业许可证》申领材料进行审查，并进行现场核查。符合法定条件的，旅馆业经营者由县级人民政府公安机关颁发《特种行业许可证》。” 7、《云南省旅馆业治安管理实施细则》规定：“凡在本省行政区域内经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、酒店、公寓、食宿站、客货栈、车马店、浴室以及机关、团体、企事业单位和部队对外营业的招待所等（以下统称旅馆），都必须遵守《旅馆业治安管理办法》和本实施细则。”第四条规定：“单位或者个人申请开办旅馆的，应当持主证明文件，向当地公安派出所申报，经公安派出所审查，报经县、市（区）公安（分）局审核，符合条件的，发给《许可证》。” 8、《南宁市特种行业治安管理条例》第四十条规定：“旅馆业指经营接待旅客住宿的酒店、宾馆、饭店、旅店、招待所、酒店式公寓等行业。”第六条规定：“从事旅馆业、典当业、公章刻制业经营的，应当在办理营业执照前向所在地县级以上人民政府公安机关提出申请。” 根据上述地方性规定，在上述区域经营接待旅客住宿/或提供住宿服务（按日/按小时）的酒店式公寓/公寓，应当办理特种行业许可证。 经营长租公寓属于提供住宿服务呢？是否需要办理特种行业许可证呢？这就涉及对住宿业的理解，根据《国民经济行业分类(GB/T 4754-2011)》规定，住宿业指为旅行者提供短期留宿场所的活动，有些单位只提供住宿，也有些单位提供住宿、饮食、商务、娱乐一体的服务，本类不包括主要按月或按年长期出租房屋住所的活动。根据上述规定，经营长租公寓属于房屋租赁业，而并非住宿业，因此不需要办理特种行业许可证。 五、经营长租公寓是否需要办理其他相关的证照 1、《建设工程消防监督管理规定》第二条第一款“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。”及第二十四条“对本规定第十三条、第十四条规定（详见附件）以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。”之规定，建设单位应当在取得施工许可、长租公寓装修工程竣工验收合格之日起七日内，办理消防设计备案手续和竣工验收备案手续。 2、由于经营长租公寓不属于《公共场所卫生管理条例》规定的公共场所，因此，我们理解经营长租公寓不需要办理公共卫生许可证。 六、关于工业厂房改造成公寓的问题 经查查阅相关资料，并在网上检索，发现在上海存在很多将工业厂房改造成公寓，然后对外出租的案例，但是，并没有发现政府部门查处的案例，相反，政府部门可会对此给予支持，如杨浦区住房保障和房屋管理局，但并找到相关具体的政策，具体报道见如下链接http://www.zhaoshang800.com/news/changfangzixun/18610.html。 当然工业厂房改造成长租公寓，违反了土地管理法及相关规定，故仍存在一定的法律风险。 综上，关于经营长租公寓，我们理解不需要办理特种行业许可证、公共卫生许可证，但需要办理消防设计、竣工验收备案手续，但是若同时经营住宿业务，我们理解需要办理特种行业许可证、公共卫生许可证。 附：《建设工程消防监督管理规定》 第十三条 对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收： （一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅； （二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅； （三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场； （四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂； （五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍； （六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。 第十四条 对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收： （一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程； （二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼； （三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑； （四）国家标准规定的一类高层住宅建筑； （五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程； （六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。 |
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