| 问题 | 上海二手房买卖注意事项 |
| 释义 | 1、二手房的产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，终影响到二手房买卖合同的签订； 2、是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格； 3、是否有私搭私建：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了； 4、确认所购二手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。 一、上海二手房买卖税费怎么算 1、买方需要缴纳的税费有：契税1．5％×总房价（普通住宅）非普通住宅3％×总房价，首次购买90平方以内普通住房可申请1％的契税；交易手续费：2．5元×建筑面积（暂免）；合同印花税0．05％×总房价（暂免）；中介费1％×总房价；证印花税5元；登记费80元；配图费25元。 2、若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元； 若要公证：买卖合同公证0．3％以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0．1％； 3、卖方需要缴纳的税费有： （1）普通住宅：满2年营业税免收未满2年5．55％×房屋总价；交易手续费2．5元×建筑面积（暂免）；合同印花税0．05％×总房价（暂免）；个人所得税满2年且是唯一一套住宅免收。未满两年差额×20％或者总价×1％；中介费1％×房屋总价； （2）非普通住宅：满2年买进卖出差额的5．55％未满2年5．55％×房屋总价；交易手续费2．5元×建筑面积；合同印花税0．05％×总房价；个人所得税满2年且是唯一一套住宅免收。未满五年差额×20％或者总价×2％；土地税未满三年总房价×0．5％满三年未满五年总房价×0．25％（暂免）；中介费1％×房屋总价。 二、上海二手房交易流程 1、我们在购买二手房之前一定要去多看看，多走走，确定下房子，然后就可以谈定金或者是找专业的中介公司也是可以的； 2、确定好之后就可以签订合同了，这是上海二手房交易流程中最重要的了，比如说要确定房屋的面积、物业管理、装修情况、产权、是否可以做二手房按揭这些都是可以在合同上体现的，所以在签订合同的时候一定要仔细看清楚； 3、然后要确定付款的方式，是一次性付清还是按揭贷款，一次性付清就是全款，按揭贷款就是分期。如果是一次性付清就要把税费、房费以及佣金打到指定的监管账户上。如果是分期就要把首付交到指定监管账户上，然后选择贷款的方式，最后再签订合同； 4、申请过户手续，缴纳房屋的水电费、煤气费等等，然后就基本完成了就可以在家里等着领取房产证了。 |
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