| 问题 | 哪些公用面积不应取物业费 |
| 释义 | 不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括： （1）从属于人防工程的地下室、半地下室。 （2）供出租或出售的固定车位或专用车库。 （3）楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。 一、已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准 根据国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为： 补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数 1、已有标定地价的城镇，不再另行评估；上市房屋尚未确定分摊土地面积的，可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)计算分摊土地面积后，直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。已有基准地价但未评估标定地价的城镇，可在简化修正系数体系后，采用基准地价系数修正法测算标定地价，测算公式为： 标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数 2、对没有基准地价修正系数体系的城镇，可暂采用以下简便方法确定已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款： 补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数 3、对于建筑层数差异较小的城市，为便于土地出让金及相应价款的征收，也可采用如下公式确定： 补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数 上述公式中，区位修正系数由各地依据房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素，对照基准地价因素修正体系具体确定，变动范围一般为-20%至20%；容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定。 二、房子公摊面积怎么算? 房子公摊面积的计算方法是：公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积×总套数）；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。根据2021年实施的《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 |
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