| 问题 | 违规装修房产被冻结怎么办 |
| 释义 | 基本案情 张某实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明“按现状交付”，但买方交完房款、办理完过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被损坏，空调等设备也被拆走。 二手房是已经在房地产交易中心完成了备案、初始登记和总登记的房产。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房，在办理完产权登记后，都可以作为二手房上市交易。买方要做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押，是否设定了居住权，是否被出租，是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息，亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。 房屋的交付应当注意的事项：（1）详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，千万不要图省事。（2）有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。可约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方，在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。（3）在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。（4）在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。如超过一定时限后按日计算的违约责任。（5）对于卖方，在房屋没有完成过户手续之前，最好不要轻易将房屋交付买方。如卖方提前交房，一旦出现买方无法过户等情形，双方很可能会产生纠纷。 案例中，当张某提出强烈质疑时，因为在合同中没有明确约定交付的标准，所以起诉也不能保证胜诉。 房产新政对合同效力的影响。房产新政和违约行为共同作用，致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定违约金数额。国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出自己的承诺。这种情形不属于情势变更，不能解除房屋买卖合同。房屋中介的义务。二手房买卖中，中介公司在中介成功之后常常会与买卖双方一起签订一份三方合同，即所谓“二手房买卖及居间服务合同”。房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施，交易房屋是否为出卖人家庭名下唯一住房，订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如房屋中介机构违反忠实中介义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。 |
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