| 问题 | 置换和交换有什么不同 |
| 释义 | 有偿换房通过中介机构实施以小换大、以远换近、以劣换优，其中得利方向另一方支付一定量的货币补偿，以求公平合理。交易原则为双方自觉自愿、平等协商，房价确定随行就市，以双方当事人的协议价格为准。该交易方式扩大了换房双方成交的机率，是一种老百姓乐于接受的方式。差价换房指换房户之间按照承租的住房使用价值，实际上是按照承租住房的价值相互找补差价。房屋置换指一方承租公有住房与另一方享有产权住房之间置换。承租公有住房和享有产权的住房都按照其价值计价，承租公有住房一方支付差价，并获得另一方住房的产权。承租人无权享有使用权房交易权利那么，到底房屋使用权的买卖行为是否合理呢？据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”由此可见，承租人不享有产权人享有的零星、分期出售住房使用权的权利。根据以上规定，承租人出售住房使用权为违规交易。有关专家分析，其所以不合理还体现在以下方面： 1．承租住房由于位置的不同（譬如繁华程度）客观上会形成住房的区域差价，但这是国有土地的价值，是国家、财政投资形成的价值。同时，承租住房面积的大小和建筑质量所体现出来的实惠，承租人可以享用，但并不为其所有，承租人凭借以上客观形成的使用权在买卖过程中享受的“差价”显然是不当得利。 2．众所周知，以往的住房实物分配存在着明显的不合理，得到较大住房面积的住户，除了既有的住房实惠外，比之相对住房面积小的住户还享受着政府和企业对公有住房的维修以及管理费用的暗补，这些是看不见摸不着的但又是客观存在的，由此可见，占有住房多的住户在其使用权买卖中将以上实惠“货币化”后归为已有，显然是不合理的。产权单位“不松手”勉强换房有后患由于使用权交易中，存在诸如上述的不确定因素，故消费者在购房、换房的交易中首先应把握国家和北京市关于房地产政策的规定和要求，要了解房地产中介机构的合法性，要对房产买卖、交换双方的情况做一个全面仔细地研究和了解后再做选择。 交换使用权房产时，首先要和该房产的产权单位建立联系，了解产权单位的态度，如产权单位对自己的房产“不松手”严禁职工私下交换、买卖，应该毫不犹豫地放弃该房产的交换，以免由于私下交易带来的麻烦。据有关消息，以公房、房改房买卖、交换为核心的北京市房地产二级市场行将开放，与此同时，关于二级市场放开的细则也正在落实之中，对于密切关注二级市场的准购房者而言，这无疑是最大的利好消息，届时，购买二手房将是一件很寻常的事，而不用购房瞻前顾后，不知所终。 法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。 |
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