| 释义 |
法律主观：
购买集资房要注意什么，主要内容如下：1、签订合同之前，务必要仔细核准房产商有关售楼的证件是否合法、齐备，如自己不清楚，最好请专业的律师当购房参谋。2、要仔细核对合同上的条款是否与广告上的许诺以及房产商口头承诺一致。而且一定要到当地房产交易中心办理合法的交易监证和过户手续。如果没有办交易监证、过户手续，即使购房者已支付了全部购房款，哪怕是使用了许多年，房屋仍不能算是购房者真正所有。3、要注意以下房屋是不能购买的：(1)国有土地使用权被依法收回的房屋;(2)经法院或房管局裁定限制产权转移的房屋;(3)权属不清的或有争议的房屋;(4)违章建筑或规定作临时使用的房屋;(5)经市拆迁办公告拆迁的房屋;(6)政府代管的房屋;(7)已用于抵押货款的房屋。4、如买旧房，特别要注意产权是否明晰，证契是否齐全，房屋现状与产权证契是否一致，还要查清原业主是否已交清管理费及水、电、煤气等费用。
法律客观：
集资房是建房单位经市、县人民政府批准，在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资建房。参加集资建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资合作建房的人员，不得再次参加集资合作建房。产权明晰是集资房上市出售的基本条件。必须取得合法的房、地两证后方可依法进入二级市场交易。刚施行的《经济适用住房管理办法》第二十六条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”因此，判断一集资房能否买卖的最直接也是最便捷的方式就是看该集资房是否具备合法的房屋所有权证和土地使用权证。已购集资房上市出售还需要履行一系列必要的手续：1、由产权人向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交相关材料。房地产行政主管部门按照有关规定对其申请进行审核后，十五日内作出是否准予其出售的书面意见。2、经审核，符合出售条件，准予出售的，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，缴纳有关税费和土地收益。3、买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，向房地产行政主管部门申请房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。【特别提醒】购买集资房之所以存在诸多的问题，这和它在建设的初始阶段就不规范有很大关系。建集资房所用的土地绝大部分是行政划拨方式取得的。一些建房单位在没有取得土地出让合同和政府的批准手续之前，就擅自向个人筹集建房资金。还有的单位擅自扩大集资范围和建房规模，致使房屋建成后长时间内没有产权证，或是根本办不到产权证，严重损害了出资人的利益。更有少数单位借集资建房之名，变相搞商品房开发，公然借机牟取暴利。另一方面，由于建集资房筹集的资金有限，建房单位为节省开支偷工减料降低标准，使得房屋的建筑质量难以保证。同时，集资房数量少较难形成规模，使得自有配套设施不多，更别提社区文化建设和规范的物业管理。这些都使得集资者权益得不到有效的保障。针对以上情况，《经济适用住房管理办法》第三十二条规定“严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。”第十六条规定“经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。”因此，购房者在购买集资房时一定要慎重，要将各种因素都考虑进去，并按照规定的程序办理手续，力求将风险降至最低。
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