问题 | 房屋产权证抵押合同 |
释义 | 我国农村宅基地使用权政策限制宅基地的转让,但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。 签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移,如果未经登记,则只能在当事人之间产生债权、债务关系。 同一农村集体经济组织成员间签订农村房屋买卖合同的效力。 一、购买小产权房的风险 (一)法律效力小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。 (二)房产转让小产权房拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。 小产权房根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。 (三)政策风险购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。 购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 二、口头约定农村房屋买卖是否有效 农村房屋买卖合同的效力因是否在同一集体组织成员间买卖而不同。 如果买方是本村村民,买卖双方均为完全民事行为能力人,并且双方意思表示真实,不违反法律或者社会公共利益的,那么保证了农村房屋在同一集体组织成员间流转、买卖,一般认定农村房屋买卖合同有效。但是,因为是口头约定,无法进行书面的登记,因此不发生不动产物权变更转让的效力。 如果买方不是本村村民,或者是城镇居民的,则会因为违反我国法律、行政法规的相关强制性规定,导致农村房屋买卖合同无效。 三、农村房屋买卖合同的效力如何 农村房屋买卖合同的效力认定需要分情况,并不是买卖合同都有效。如果是农村集体经济组织内部成员间的转让,那合同有效。如果是城镇居民或者法人等组织机构购买,那买卖合同无效。宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记,并不是房屋买卖合同的有效要件。没有办过户登记也不会影响买卖合同的效力。 |
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