| 问题 | 商铺租赁合同纠纷案例 |
| 释义 | 商业租赁中的违约责任与索赔问题。在长期商业租赁中，出租方应考虑未来业态调整和整体出租的可能性，以避免因个别租户导致损失。承租方可通过法律手段保护自身权益，如拒绝搬离、起诉要求继续履约、索赔违约金和实际经济损失。索赔时需注意法律支持实际已发生的损失，而非市场租金的理论损失。 法律分析 赵先生经营某家居品牌，承租了苏州某大开发商开发的湖东某商业广场中的店铺，租期十年。当时因地理位置较偏，开发商给予了一年免租金的优惠政策，其后的九年租期的租金也相当优惠。就在刘先生装修好准备进场营业之时，接到开发商通知，商业广场另有客户整体承租，不再出租给刘先生，也不同意刘先生的索赔要求。刘先生不得已将开发商诉至法院，按另行承租其它类似商铺计算，索赔十年租期的租金差价损失一千余万元，案件一直打到最高法院，法院裁定原则上支持索赔此类租金差价，但认为刘先生尚未实际改租其它商铺，因此实际损失无法核算，要求刘先生待实际损失发生后再另行起诉。 律师点评：如前所述，商业租赁租期长、金额大，对于此类大型商业项目的出租方来说，在确定租期、租金和提前解约的违约责任时，一定要注意考虑将来业态调整和整体出租、出售的可能性，在合同条款中为自己留有余地，以免在发生类似情况时因少数零星租户而导致转型失败或付出过高的代价。以该案为例，按照法院确定的原则，如果在中途毁约后租户另行承租了某个租金较高的商铺，是完全有权索赔租金差价的，考虑到十年的租期，算出的租金差价对出租方将是巨额的损失。 对承租方而言，碰到此类问题，要善于以法律为武器保护自己的正当权益。如果出租方强行毁约，出租方可以采取的措施包括： (1)拒绝搬离; (2)起诉要求出租方继续履行租约; (3)索赔违约金和实际经济损失。在索赔经济损失时，要注意法律支持的是实际已发生的损失，而不是根据市场租金价格计算的理论损失。 结语 商业租赁中，对于出租方来说，应在合同中考虑到未来可能的业态调整和整体出租的情况，以避免因零星租户导致的转型失败或高额代价。对承租方而言，应善于以法律保护自己的权益，包括拒绝搬离、起诉要求继续履行租约以及索赔违约金和实际经济损失。在索赔时，需注意法律支持的是实际已发生的损失，而非理论损失。此案提醒各方在商业租赁中应谨慎处理合同条款，以避免未来可能的纠纷和损失。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。