| 问题 | 宅基地能否买卖? |
| 释义 | 我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件： 1、是经本村村民委员会同意，且最终取得乡级政府的批准； 2、是转让人与受让人同为本村村民； 3.是受让人无宅基地，符合宅基地申请条件； 4、是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。 因此，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 一、农村社区房屋买卖政策 （一）《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。 （二）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 （三）《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。但最高人民法院（1987）民他字第42号司法解释对此作了进一步解释：《意见》第56条规定的精神，只适用于解决《城市私有房屋管理条例》（以下简称《条例》）实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》的规定办理。 （四）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有” 二、农村宅基地新政策 （一）政策法规 1、根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。 2、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》（以下称《通知》）第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。还如2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（以下称《意见》）规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的。但是在一些全国人民代表大会颁布的基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖。上述的《通知》和《意见》是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。 （二）2015年农村宅基地继承新政策： 全国人大常委会通过了关于33试点县市区进行土地制度改革试点的方案，关于农村征地制度要缩小土地征收范围制定公共利益用地范围。 现行的土地管理规定，如果要建设的话必须申请使用国有土地，商业开发用地的话一律由政府征收国有土地才能转变为建设用地。 如果按照农村土地征收制度的话把农村土地征行为限定在公共利益用地范围，那么就有大量的非公共用地作为商业化资源可以统一建设用地调备。只有进一步农村宅基地改革力度才能推动动征地制度的改革。 农村土地征收制度强调保障农村宅基地益物权，完善农村宅基地制度。对试点进行财产权抵押、担保、转让，探索农民财产收入渠道。建立农村产权流转市场，推动流转交易市场运行。 中央土地改革领导小组指出农村土地征收制度要坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点上稳步推行，才能从根本上推进我国土地制度的改革和完善。 【本文关联的相关法律依据】 《土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 |
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