| 问题 | 租赁合同与转租合同的法律关系 |
| 释义 | 租赁物的转租需经出租人同意，否则转租合同无效。转租期间，原承租人与出租人的租赁合同仍有效。转租期间，如影响转租合同履行的，转租合同应相应变更或解除。原承租人需继续履行租赁合同，对转租人的损失负责赔偿，除非有另行约定。《民法典》第七百一十六条规定了转租行为，但转租合同效力取决于出租人是否追认。 法律分析 所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。 我国《民法典》第七百一十六条对转租行为作了如下的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”然而，问题在于：未经出租人同意，将租赁物转租给第三人，与第三人所订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同?学界一般认为，应认定为效力待定的合同，因为《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”按照该条规定，承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物，否则即是无权处分，如果出租人事后不追认转租合同效力的话的，该转租合同即为无效合同，自始不发生法律效力。 承租人经出租人同意转租房屋的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，接受转租人对承租房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失，但出租人与转租当事人另有约定的除外。 拓展延伸 租赁合同的法律要素和合同解除程序 租赁合同的法律要素包括合同主体、合同内容、合同期限、租金及支付方式、房屋使用及维护责任等。当租赁合同发生违约或其他严重情况时，解除合同的程序需要遵循法律规定。通常，解除合同的程序包括书面通知对方一方面要解除合同、合同违约方应承担的违约责任、争议解决方式等。解除合同可能涉及违约金、损害赔偿等法律后果。租赁合同的法律要素和合同解除程序对保护各方合法权益、维护租赁市场秩序起着重要作用。因此，当涉及租赁合同时，双方应当了解相关法律要素，并在必要时正确执行合同解除程序，以维护自身权益。 结语 根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意可以转租租赁物给第三人。然而，未经出租人同意进行转租的合同效力是待定的。学界普遍认为，只有经出租人同意才能有效处分租赁物，否则转租合同将无效。如果出租人事后不追认转租合同效力，该合同将从一开始就没有法律效力。在房屋转租期间，转租合同应随着租赁合同的变更或解除而相应变更或解除。承租人有责任继续履行租赁合同，并赔偿转租人因承租房屋造成的损失，除非出租人与转租人另有约定。在租赁合同中，了解法律要素和正确执行解除程序对于维护各方权益和租赁市场的秩序至关重要。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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