| 问题 | 法院如何处理二手房违约案件 |
| 释义 | 《民法典》规定的预期违约责任包括：1、继续履行合同义务，除非无法履行、履行费过高或债权人未要求履行；2、赔偿损失，包括约定和未约定的损失；3、约定的违约金，可变更；4、定金罚则，违约方不返还定金，收受定金方应双倍返还。双方当事人可根据实际情况选择适用的违约责任形式。 法律分析 根据《民法典》和《民法典》的规定，预期违约要根据情况承担以下违约责任： 1、继续履行。又称强制履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。对于预期违约，合同履行期到后，除非出现以下三种情形，否则违约方就应当继续履行： （1）法律上或者事实上不能履行的；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费过高的（3）债权人未在合理期限内要求履行的。 2、赔偿损失。又称违约损害赔偿、赔偿损害金，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。赔偿损失的数额有约定从约定，没有约定的，赔偿对方当事人因违约行为所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。 3、违约金。如果双方当事人事先约定了违约金，就按约定的违约金赔偿。约定的违约金低于或者过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以变更。 4、定金。如果双方当事人一方交付了定金，则适用定金罚则，即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金。 定金的数额由双方当事人约定，但是不能超过主合同标的额的20%。当一方违约时，另一方当事人可以根据实际情况选择上述的任一项责任形式，要求对方承担违约责任。 结语 根据《民法典》和《民法典》的规定，预期违约应承担以下责任：继续履行、赔偿损失、违约金和定金。违约方在合同履行期到后，除非特殊情况，应继续履行合同义务。双方可约定违约金，但需合理。定金应根据约定返还，且不超过主合同额的20%。受害方可根据实际情况选择违约责任形式，要求违约方承担责任。根据法律规定，预期违约责任有明确的规定和限制，以保障合同当事人的权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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