| 问题 | 小户型酒店式公寓销售率下降 |
| 释义 | 2月28日，荒岛房产工作室市场研究中心统计显示，部分非市中心区域小户型酒店式公寓的销售量因地段不好和烂尾楼改建等因素，销售率不到四成。统计显示，2004年推出的19例小户型物业中，13例是酒店式公寓，占总量的68%，办公楼有6例。从价格方面来看，酒店式公寓均价为每平方米16623元，小户型办公楼均价为每平方米12869元。 从销售情况分析，小户型酒店式公寓平均销售率为65.12%，小户型办公楼平均销售率74.65%。似乎小户型物业中的酒店式公寓销售情况不及办公楼，但在对单个项目分析后可发现，小户型办公楼销售率大多比较稳定;小户型酒店式公寓在销售上则个体间反差较大———13个项目中有9个项目销售率超90%，但剩下的4个项目销售率却不足40%，拉低了平均销售率。 分析这四个失败案例可看出，酒店式公寓的销售遇阻与地段因素有关———这些非市中心的物业卖得较慢;同时购房者对产品的自身品质要求也是一大制约因素，烂尾楼改建的一些公寓遭遇了质量信任难题。荒岛房产工作室研展部经理冯伟表示。 冯伟认为，小户型的两种物业形态价格现状都反映了市场境况。目前沪上办公楼市场租金水平正稳步上涨，办公楼租户不得不考虑成本，弃租转购渐成经营之道，这一需求为出售型办公楼提供了市场空间，所以小户型办公楼市场价格也相对合理。 一、买房子谈判要注意什么？ 购房者仔细观察和分析自己相中的房产以后，就进入了和代理商或开发商进行实质性接触的谈判。购房谈判的过程不仅是讨价还价的过程，而且还是最大限度地维护自己合法权益的过程，同时又注意不使谈判陷入僵局，所以在谈判前，要做一些准备。 首先，必须确定目标，即自己期望的价位和自己最高能接受的价位。 在第一次接触某处的房产时，售楼人员如果认为你有潜在的购房可能性，一般情况下，会让你留下联系地址。在沪举办的房展会上，一般购房者若索取房产材料，开发公司的工作人员一般也会让购房者留下联系电话或名片。此时，如果你确有购买的意向，你可以留下联络地址或电话，但应注意言语、表情之间一定不要让对方感觉出你对此物业已有了极大的兴趣，只要把需要了解的信息记下就可以了。其它的话题，除非是提及可参比的另一些房产所具有的优势，其他的话最好还是少说为佳。以后联络的过程中，在不向对方承诺肯定购买他的物业的前提下，你可以耐心地接待，听取对方的介绍。同时，你真正要做的事情，就是要在不经意的谈话间，让对方主动地提出一些让步，诸如让价比例、付款方式等可承诺的优惠条件等。 其次，摸清对方的底细和心态。 1：注意收集你要谈判的房产的相关资料，如评估房价中成本价所占比例，物业的建筑、装修质量，小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋实际销售率，房屋设计、规划存在的不足和缺陷等，这些都可在谈判前做一下实地考察。等到了决定签约的阶段，为了争取得到最大限度的优惠条件，你就可以把你所了解的该物业和其它一些相关物业的详细情况，不失时机地抛给对方。让对方明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。比如，在进行谈判时，销售人员通常会有意夸大销售率，往往声称商品房所剩无几，而如果你一旦掌握了开发商售房的真实套数，在谈判的关键时候抛出，会在谈判时 2：卖方多久之内必须卖出，对于在什么时候杀价非常重要。愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。 3：了解卖方售得房款拟作何种用途。如果卖方的售后款并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折。遇此情形，是你罢手或转向的时候。 在做好以上准备工作后，就可以选择一个自己心情与精神状态较好的时间与代理商联系谈判了。 |
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