| 问题 | 怎么样评估二手房的折旧费 |
| 释义 | 房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。 1、建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。 2、房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。 3、使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。 一、二手房评估方法有哪些 在二手房评估中是通常有以下几种评估方法，如下： 1、成本法； 2、租金收益法； 3、市场比较法。 大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。 市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。 二、为什么要进行房屋价格评估 1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值； 2、业主通过评估知道自己房子的市价所值； 3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格； 4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。 |
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