| 问题 | 国有土地使用权的转让限制 |
| 释义 | 国有土地使用权可以转让，但需符合法律规定条件。根据房地产管理法和房地产转让管理规定，转让必须满足支付出让金、取得土地使用权证书、完成投资开发等条件。设定转让条件的目的是确保合法性和防止囤积土地和炒买炒卖。国有土地使用权转让有两种方式：协议出让和转让已取得的土地使用权。国有出让土地使用权转让逐渐成为房地产商的常用方法。 法律分析 国有土地使用权是可以转让的。 出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。根据现行的法律，出让土地的使用权是可以转让的，但转让必须符合法律的规定条件，我国房地产管理法第38条规定，以出让方式取得的土地使用权，其转让必须符合三个条件： 第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 第三，建成的房屋必须有房屋所有权证书。 《房地产转让管理规定》第10条又将上述条件重复规定，这使得出让的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据，凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效，将发生转让合同无效的法律后果。 设定转让条件的目的： 一是确保土地使用权转让的合法性； 二是防止囤积土地和炒买炒卖行为。 国有出让土地使用权转让的概念 我国的土地制度实行双轨制，即土地归国有和集体所有。根据法律的规定房地产开发企业的开发用地必须是而且只能是国有土地，开发用地获得的途径主要有两个： 第一是通过协议出让和招标、拍卖和挂牌的形式出让取得； 第二是从已取得国有土地使用权的开发企业或其他经济组织处转让取得。 国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权或者随地上建筑物、其他附着物通过出售、交换和赠与等方式转移给他人的行为，包括国有出让土地使用权转让和国有划拨土地使用权转让两种情况，其中通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地由于更能体现市场经济资源配置灵活灵敏的特点，在房地产开发中逐渐成为房地产商“拿地”的普遍方法。 结语 国有土地使用权是可以转让的。根据我国现行法律，出让土地的使用权转让必须符合法律规定的条件。这些条件包括支付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、完成投资开发等。《房地产转让管理规定》第10条也明确规定了这些条件。设定这些转让条件的目的是确保土地使用权转让的合法性，防止囤积土地和炒买炒卖行为。国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权或随地上建筑物、其他附着物通过出售、交换和赠与等方式转移给他人的行为。其中，通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地已成为房地产商常用的方法，更能体现市场经济资源配置的灵活性。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 |
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