问题 | 在建工程抵押需注意的问题是什么? |
释义 | 在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋,它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂,可变因素与不确定因素较多,因此承担的风险较大。从抵押权人来说,一方面,善意购房人的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权,不利于保障抵押权人的合法利益,另一方面,在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险,从而导致抵押权落空。 注意在建工程禁止抵押的几种情形: 1、已经预售的房屋; 2、预查封的房屋; 3、属于公益性质(如学校、幼儿园)等的房屋; 4、不符合土地使用和规划许可要求的房屋; 5、其他违反法律法规规定的房屋。 一、办理房屋抵押的登记材料有哪些? 办理房屋抵押登记业务不收费。此项业务是书面受理,需要经过受理、审查、决定、告知四个阶段。办理此项业务,需提交以下申报材料: 1、申请书; 2、抵押合同; 3、以房屋所有权设定抵押的,提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;以在建工程设定抵押的,还需提交《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》;以预售商品房设定抵押的,提交经预售登记的商品房预售合同;以共有房屋设定抵押的,提交《房屋共有权证》及共有人同意抵押的证明; 4、依法需由有关部门批准的,需提交有关部门同意设定抵押权的文件; 5、抵押当事人的身份证明或法人资格证明,委托代理人申请登记的,还应提交授权委托书、代理人身份证明; 6、其他有关证明材料。 二、房地产抵押权实现程序的中止情形有哪些 (一)房地产抵押权实现程序的中止情形具体如下: 1、抵押权人请求中止的; 2、抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经抵押权人同意的; 3、发现被拍卖抵押物有权属争议的; 4、诉讼或仲裁中的抵押房地产; 5、其他应当中止的情况。 (二)房屋抵押权终止的情形 1、房屋抵押期间届满 2、抵押人清偿主债务,主债权发生消灭。 3、抵押房屋发生灭失,抵押权发生消灭。当抵押人以其他房屋替代时,则产生新的抵押权;当抵押房屋灭失为第三人所致,则抵押权人可取得赔偿代位权。 4、房屋抵押权因违反法律和行政法规的强制性规定而自始无效。 5、房屋抵押权冈优先受偿权的实现而发生消灭。 《城市房地产抵押登记管理办法》第41条规定:“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见,房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖一种,也包括通过协商折价或变卖等方式。抵押权人处分抵押房屋时,它属于共有的或者出租的,应当书面通知共有人或承租人,他们在同等条件下,享有先买权。抵押权人的被担保的债权因处分抵押房屋而获得清偿后,房屋抵押权因实现而消灭。 |
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